22日至23日，2天內(nèi)8個(gè)省會(huì)城市密集加碼樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些城市雖不是傳統(tǒng)的熱點(diǎn)城市，但近期房?jī)r(jià)和交易量上漲明顯。眼下正值樓市金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季，多地選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)密集出臺(tái)收緊政策，釋放出樓市調(diào)控不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

22日開始，樓市迎來(lái)新一輪密集調(diào)控期。2天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，其中6個(gè)城市實(shí)施了限售。

梳理各地政策，石家莊在限購(gòu)的同時(shí)明確限售，要求新購(gòu)的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易；重慶主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；貴陽(yáng)規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級(jí)，在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）法人單位購(gòu)買二套及以上住房限售2年；南昌在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的同時(shí)，要求全市范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙除限購(gòu)升級(jí)外，規(guī)定當(dāng)?shù)刭?gòu)買的商品房（含二手房），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后才能再次出售。

與上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通過(guò)商品房?jī)r(jià)格申報(bào)控制房?jī)r(jià)，武漢則是規(guī)范開發(fā)商銷售行為。

事實(shí)上，自去年10月以來(lái)，這些城市已陸續(xù)出臺(tái)過(guò)樓市調(diào)控措施，其中武漢和南昌已發(fā)布多個(gè)“升級(jí)版”，此次是再度加大調(diào)控“藥量”。

那么，為什么這8個(gè)城市要加碼調(diào)控？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此輪調(diào)控具有精準(zhǔn)性，“哪里房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”。

記者注意到，此次調(diào)控加碼的省會(huì)城市多不屬于15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市，但卻是近期新一輪房?jī)r(jià)和交易量上漲的城市。這些城市多為人口凈流入，存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，調(diào)控進(jìn)一步收緊在情理之中。

數(shù)據(jù)顯示，自去年9月份以來(lái)，石家莊、南昌和南寧等率先開啟房?jī)r(jià)同比“兩位數(shù)”增長(zhǎng)。隨后，更多非熱點(diǎn)省會(huì)城市陸續(xù)加入房?jī)r(jià)快速上漲的行列。8月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，長(zhǎng)沙以16.9%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，重慶、西安和南寧的房?jī)r(jià)同比漲幅也超過(guò)12%，石家莊、南昌和貴陽(yáng)的同比漲幅接近10%。

此外，記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些二線城市的庫(kù)存正在持續(xù)減少，一定程度上強(qiáng)化了這些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個(gè)月，已連續(xù)17個(gè)月低于8個(gè)月。其中，南昌、南寧、貴陽(yáng)等城市存銷比在10個(gè)月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個(gè)月以下。一般認(rèn)為，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月這8個(gè)城市土地市場(chǎng)火熱，重慶土地出讓金超過(guò)千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長(zhǎng)沙等城市土地出讓金均超過(guò)200億元，多個(gè)城市刷新了歷史同期紀(jì)錄。

“向市場(chǎng)傳遞了明確的信號(hào)，表明樓市調(diào)控在一段長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

克爾瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，限售政策對(duì)需求端*大的影響就是改變此前“急買急賣”的短期持有心理，通過(guò)降低交易頻次，消除短期獲利心理，以抑制投資投機(jī)性需求，符合中央“房住不炒”的精神。

楊科偉預(yù)計(jì)，在短期內(nèi)，限售或會(huì)造成房地產(chǎn)成交量的回落，隨著調(diào)控周期的拉長(zhǎng)，一些地方開發(fā)商降價(jià)走量的可能性加大，預(yù)計(jì)更多項(xiàng)目將加快入市。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，限售、限購(gòu)、限貸等政策的效果逐漸疊加，從而形成立體化的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，可以更好地保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，為長(zhǎng)效機(jī)制的建立贏得時(shí)間。

“限售等調(diào)控政策短期內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，會(huì)起到相應(yīng)的效果，但長(zhǎng)期看仍然需要長(zhǎng)效機(jī)制的配合。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，從各地政策看，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更有力、更完善的措施出臺(tái)。