圍繞“房住不炒”的定位，海南近期將限購區(qū)域擴圍至全省并不斷為政策“打補丁”，這對于外地購房者占比近八成的海南房地產(chǎn)市場來說，無疑是一顆“炸彈”。對于重倉布局海南，或在海南有大量項目或土儲的開發(fā)商而言，站在了一個十字路口：未來該怎么走？是轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)場？  

圖：海南富力灣（看房嗎網(wǎng)實景航拍）

多家大房企“重倉”海南  

在實施全域限購前，海南樓市是一片熱土，投資客和候鳥人群成為海南樓市獨特的風(fēng)景線。 

海南省統(tǒng)計年鑒顯示，2016年末海南省總?cè)丝跒?02.18萬，候鳥人口為121.42萬人。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者*多。 

與此相對應(yīng)的，在海南建設(shè)國際旅游島政策刺激下，房地產(chǎn)投資呈上升態(tài)勢。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，海南2017年全省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值437.54億元，比上年增長20.1%。全年房地產(chǎn)項目房屋施工面積為9567.39萬平方米，增長7.1%；銷售額為2713.72億元，增長82.1%。 

房企巨頭的嗅覺向來靈敏，近年來，房企紛紛進駐海南“跑馬圈地”。記者注意到，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)等前20大房企均在海南手握沃土。  

恒大在海南的土儲可謂傲視群雄。恒大2017年財報顯示，恒大集團在海南區(qū)域共有13個項目。記者計算得知，13個項目土地原值為151.72億元，土儲面積達1653.89萬平方米。 

碧桂園也是重倉海南的房企之一。碧桂園目前已布局海南7個城市，開發(fā)了碧桂園·珊瑚宮殿、碧桂園·三亞海等18個項目，在2017年5508億元的合同銷售額中，海南省占據(jù)3%的份額。據(jù)克而瑞2017年房企項目銷售額顯示，碧桂園·珊瑚宮殿2017年實現(xiàn)97.64億元銷售額。  

融創(chuàng)截至去年底在海南區(qū)域總土地儲備為401.66萬平方米。此外，今年3月12日，融創(chuàng)還以19.33億元從海航地產(chǎn)手上接盤兩個住宅項目。  

第二梯隊房企陣營中，雅居樂無論是土地儲備還是銷售額占比，海南的權(quán)重都較大。據(jù)克而瑞2017年房企項目銷售額顯示，海南清水灣2017年實現(xiàn)178.82億元銷售額，位列全國第一。2017年，雅居樂不僅回購了海南清水灣項目余下30%權(quán)益，還通過招拍掛及股權(quán)收購等方式，先后在陵水、海口、臨高及瓊海拿下四地塊。  

做好“持久戰(zhàn)”準備  

4月22日，海南將限購區(qū)域擴圍至全省。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，房企去化節(jié)奏放緩，銷售業(yè)績必然會受到影響。碧桂園年報顯示，碧桂園在海南區(qū)域總可售建筑面積為512.14萬平方米，已竣工總可銷售建筑面積為159.88萬平方米。在建總可銷售建筑面積為209.08萬平方米，其中已預(yù)售總可銷售面積為92.55萬平方米，也就是說碧桂園在海南區(qū)域還有116.53萬平方米可供以后銷售，按照2.5萬/平米的銷售均價粗略來算，擁有290億左右的可售貨值。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，調(diào)控之下，碧桂園部分待開發(fā)土地需要加快開發(fā)，畢竟對土地方面的查處較為嚴厲，此外，文旅大盤模式也需要防范風(fēng)險。  

具體每家企業(yè)，受調(diào)控政策的影響也不盡相同，不過，業(yè)內(nèi)指出，不論何種企業(yè)，面對此輪海南調(diào)控，都要做好持久戰(zhàn)的準備。嚴躍進就表示，開發(fā)商當前在海南市場的布局，需要堅持“一停二看三通過”。“一停”就是要檢討當前在海南的投資策略和思路；“二看”是要不斷研究當前的市場和政策，尤其是類似60個月社保繳納下的購房環(huán)境政策；“三通過”則是要積極做投資，對于海南市場長期看好，要匹配具體的業(yè)態(tài)。  

在銷售策略的具體應(yīng)對上，同策研究院總監(jiān)張宏偉建議，開發(fā)商該出售的，還需要出售，畢竟還有剩下20%的客戶還可以爭奪。而對島外的客戶，可先鎖定一部分客戶，再看市場時期而定。“被限購后的80%客群還是存在的，開發(fā)商可以把這些客戶資源收集后，導(dǎo)入到廣西、云南等地的文旅項目中，在企業(yè)內(nèi)部做聯(lián)銷。” 

張宏偉指出，目前在海南布局的企業(yè)，基本上都在全國布局，如果海南市場短期壓力較大，他們可能會在近一兩個月通過其他城市與區(qū)域來補充銷售業(yè)績。由于目前京津冀、長三角、珠三角區(qū)域，政策執(zhí)行力度還較為嚴格，因此，張宏偉建議，可通過中西部、東北或其他三四線城市來沖業(yè)績。  

向城市運營商轉(zhuǎn)變  

值得注意的是，不少房企早就嗅到了海南市場變幻的氣息，已經(jīng)從以往“快進快出”簡單的開發(fā)銷售，向長期經(jīng)營的思路轉(zhuǎn)變，比如布局健康、養(yǎng)老、特色小鎮(zhèn)等項目，甚至參與到當?shù)厣鷳B(tài)旅游建設(shè)中來。

魯能作為較早進入海南投資開發(fā)的企業(yè)，注重項目開發(fā)與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。比如在對文昌好圣村的建設(shè)上，著力打造集航天文化、航天種養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、航天科普、航天體驗為一體，以“航天元素”為特色的農(nóng)莊。

針對海南省出臺的全域限購等系列政策，魯能方面表示，魯能海南區(qū)域合理鋪排產(chǎn)品推售節(jié)奏，嚴格執(zhí)行銷售備案制度，維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。此外，加強自貿(mào)區(qū)相關(guān)政策研究，加大國家鼓勵支持的項目開發(fā)建設(shè)力度，打造新的效益增長點。  

深耕海南已逾十年的雅居樂，在多元化產(chǎn)業(yè)布局上已涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個板塊。雅居樂表示，未來，隨著海南作為自由貿(mào)易試驗區(qū)的建設(shè)進程，雅居樂也將參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 

恒大在海南的布局，開始往文化旅游、健康養(yǎng)生領(lǐng)域發(fā)展。今年2月，恒大健康集團旗下籌備了兩年的首家醫(yī)院——博鰲恒大國際醫(yī)院正式開業(yè)。在此之前，恒大健康集團已布局三亞海棠灣恒大養(yǎng)生谷、海花島瀾灣恒大養(yǎng)生谷等項目。華僑城也不例外，將在海南文昌市文城鎮(zhèn)、昌灑鎮(zhèn)、東郊鎮(zhèn)重點打造特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化旅游區(qū)、城市綜合配套服務(wù)區(qū)。  

融創(chuàng)中國自2015年進入海南后，也帶來了大文娛、大消費領(lǐng)域的資源。融創(chuàng)海南相關(guān)人士表示，度假地產(chǎn)的核心不僅是房屋產(chǎn)品，而是度假生活的營造，這對融創(chuàng)在海南提出了綜合性要求。

（來源：新京報）