一則限價(jià)調(diào)控通知，再次將海口的問(wèn)題擺上了臺(tái)面。

8月26日，海口市發(fā)改委及住建局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理》的通知，要求具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及未售房源的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需在9月28日前主動(dòng)核實(shí)成本，調(diào)整價(jià)格并重新申請(qǐng)價(jià)格備案。該通知也是在被國(guó)家住建部門(mén)連續(xù)兩次約談后，海口樓市限價(jià)調(diào)控的升級(jí)版。

但在此之前的7月2日，海口市政府在其制定的《海口市2018-2019年政府性債務(wù)化解規(guī)劃方案》（下稱(chēng)《方案》）中提出，海口市要在2018年完成土地出讓收入295億元，在保障省市重大項(xiàng)目建設(shè)之后，籌集80億元用于償債。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，海口一方面全力遏制房?jī)r(jià)上漲，一方面卻又在加大土地出讓。“看似如此矛盾的行為，背后反映的實(shí)則是海口市面臨斬?cái)嗟禺a(chǎn)依賴(lài)后如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀。海口只是一個(gè)縮影，整個(gè)海南都到了去除房地產(chǎn)依賴(lài)思維的關(guān)鍵時(shí)刻。”

圖：海口西海岸（看房嗎網(wǎng)實(shí)景航拍）

調(diào)控初見(jiàn)成效

房地產(chǎn)依賴(lài)思維，一度被認(rèn)為是海口乃至海南省的病根。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年，海口市市轄區(qū)土地出讓就有26宗，成交24宗，土地出讓面積達(dá)到95.67萬(wàn)平方米，成交面積為86.22萬(wàn)平方米。

如果按照海口市市轄區(qū)土地出讓成交地面均價(jià)7450元/平方米計(jì)算，海口僅靠土地出讓獲得的財(cái)政收入就超過(guò)64億元。

海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)李世杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，海口歷屆政府對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)都很大，“土地財(cái)政”一度是海口財(cái)政收入的重要組成部分。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也在公開(kāi)場(chǎng)合表示，“相當(dāng)多的城市賣(mài)地收入占到財(cái)政收入的40%，有些城市差不多達(dá)到一半。”

“但這種模式是不可持續(xù)的，勢(shì)必不會(huì)長(zhǎng)久。”誠(chéng)如李世杰所言，該模式嚴(yán)重依賴(lài)土地這一稀缺資源，而據(jù)了解，海口市當(dāng)前的土地可開(kāi)發(fā)面積已不足100平方公里。“海口亟需斬?cái)喾康禺a(chǎn)依賴(lài)思維。”李世杰說(shuō)。

于是，有人將此次海口升級(jí)限價(jià)調(diào)控視為“治病”的信號(hào)。海口有意主動(dòng)擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)。但關(guān)鍵在于，該用緩藥還是猛藥？

海口市政府開(kāi)出的藥方是，“沉疴需猛藥”。

在此之前，海南已對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控，效果也初見(jiàn)成效。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理海口市1-7月份相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，其房屋銷(xiāo)售面積和房屋銷(xiāo)售總額都出現(xiàn)不同程度的下降，較二季度分別降低了13.4和13.1個(gè)百分點(diǎn)。

而在被國(guó)家住建部相關(guān)部門(mén)約談兩次后，海口市更是將樓市的限價(jià)調(diào)控升級(jí)，對(duì)房企的新房?jī)r(jià)格備案要求進(jìn)一步加強(qiáng)。“商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得擅自調(diào)高備案價(jià)格。”

中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳耀認(rèn)為，此舉意在遏制房?jī)r(jià)上漲，在一定程度上有利于海口擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)分依賴(lài)。

但在李世杰看來(lái)，“猛藥”藥效過(guò)猛或許會(huì)適得其反。“海口市財(cái)政已經(jīng)入不敷出，又沒(méi)有什么融資渠道，如果一下子去除土地收入，海口估計(jì)是沒(méi)有喘息的機(jī)會(huì)的。”他說(shuō)。

事實(shí)證明，1-7月份，海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為325.98億元，比去年同期下降了17.7%。“調(diào)控導(dǎo)致的固定投資下降，再加上新興產(chǎn)業(yè)又尚待培育”，來(lái)自這兩方面的壓力逐漸傳導(dǎo)為海口市的財(cái)政壓力。

海口在《方案》中提到，海口要在2年內(nèi)消化政府性債務(wù)余額269億元，2019年年底前將全市和市本級(jí)政府債務(wù)率風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)控制在警戒線以?xún)?nèi)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，海口市提出要在2018年完成土地出讓收入295億元。

不單單是海口的現(xiàn)狀

在李世杰看來(lái)，海口一方面全力遏制房?jī)r(jià)上漲，一方面卻又在加大土地出讓。此舉是出于其平穩(wěn)度過(guò)轉(zhuǎn)型陣痛期考慮。

從2018年起，海口市就提出利用兩年時(shí)間，通過(guò)加快推進(jìn)十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、做強(qiáng)本地實(shí)體經(jīng)濟(jì)等措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

李世杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，早在2015年他就對(duì)海口市政協(xié)提過(guò)發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的提案，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“彼時(shí)，海口的商業(yè)地產(chǎn)非常少，導(dǎo)致要發(fā)展規(guī)上企業(yè)尤其是總部經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有足夠承載的空間。”因此，李世杰猜測(cè)，海南提出的限價(jià)調(diào)控政策，一方面是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面或許是想將對(duì)于住宅地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“通過(guò)限制住宅地產(chǎn)這種交易讓資本投向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而做活海口乃至海南的經(jīng)濟(jì)。”他說(shuō)。

但問(wèn)題在于，這不單單是海口的現(xiàn)狀，海南各市縣都面臨同樣的問(wèn)題。

海南下一步要怎么辦？這是多數(shù)人關(guān)心的問(wèn)題。

“新興產(chǎn)業(yè)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)見(jiàn)效。”李世杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，新興產(chǎn)業(yè)的培育有一定的規(guī)律，是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，“這就需要海口乃至海南采取超常規(guī)的方法。”

他建議，海南要利用先行先試的政策，盡快批準(zhǔn)、盡快上馬一些重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。“以賽馬產(chǎn)業(yè)為例，這是一個(gè)至少1000億元以上的產(chǎn)業(yè)鏈，完全可以部分替代了房地產(chǎn)的依賴(lài)。”

另外，他認(rèn)為還要加快推進(jìn)海南的稅制改革。“中國(guó)實(shí)際上是處于一個(gè)高稅賦的狀態(tài)，相比其他國(guó)家的自由貿(mào)易港，對(duì)于吸引投資尤其是外資是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的。”他建議，海南可以率先搞試點(diǎn)。

“如果在海南進(jìn)行稅制改革試點(diǎn)，相信馬上會(huì)有企業(yè)把總部遷來(lái)，屆時(shí)總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)都能發(fā)展起來(lái)，海南既可以做出樣板，又可以在摸索的過(guò)程中不斷試錯(cuò)，包括稅率降到何種程度、稅制簡(jiǎn)化到什么程度等。”李世杰也坦言，涉及稅制改革必須要經(jīng)全國(guó)人大討論、同意。但陳耀認(rèn)為，這也并非不可以探討。

“事實(shí)證明，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的稅收優(yōu)惠是一項(xiàng)非常有吸引力的政策，在早期發(fā)揮了很大的作用。”陳耀對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，“中央既然要把海南建設(shè)成為全國(guó)開(kāi)放度*高的地區(qū)，那么因?yàn)檫@個(gè)特殊性，在稅制上我覺(jué)得是可以考慮有所突破的。”

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

原標(biāo)題：海口樓市限價(jià)升級(jí)背后:加大土地出讓 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型