2012年12月，海口寒冬，當(dāng)時(shí)還是盛高置地旗下項(xiàng)目的海長(zhǎng)流，率先刺破國(guó)際旅游島價(jià)格泡沫，以7068元/平方米起的開(kāi)盤(pán)價(jià)，將西海岸15000元~20000元/平方米的主流價(jià)格拽下高位。這一幕也成為后來(lái)海南樓市邁入4年低谷期的開(kāi)端。

7年后的今天，受全域限購(gòu)影響，海南似乎正在醞釀新一輪的降價(jià)潮。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，全省范圍內(nèi)有8個(gè)市縣的20余樓盤(pán)以特價(jià)甩賣(mài)的方式暗降房?jī)r(jià)，*高有別墅價(jià)格降千萬(wàn)元。特價(jià)房的背后是苦守市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，價(jià)格血拼雖未至刺刀見(jiàn)紅的地步，但有價(jià)無(wú)市，讓一向溫暖的冬季開(kāi)始變得漫長(zhǎng)。

全域限購(gòu)一年半后 開(kāi)發(fā)商斷臂求生

2018年4月22日實(shí)施全域限購(gòu)后，海南樓市開(kāi)始進(jìn)入“跌跌不休”模式，各項(xiàng)數(shù)據(jù)持續(xù)走低。2018年6月之后，海南房地產(chǎn)投資就持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入今年后，下降趨勢(shì)更為明顯。今年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降28.1%，全省房屋銷(xiāo)售面積584.95萬(wàn)㎡，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額928.9億元，分別同比下降48.6%和44.6%。海南斬?cái)喾康禺a(chǎn)依賴(lài)，直接導(dǎo)致近2年經(jīng)濟(jì)增速大幅走低，2018年和2019年前三季度的GDP增速分別為5.4%及5.5%，這一數(shù)字在2017年時(shí)是7.5%。

市場(chǎng)低迷之下，不少開(kāi)發(fā)商謀求以?xún)r(jià)換量，斷臂求生。海南新一輪的降價(jià)潮以“特價(jià)外衣”的形式出現(xiàn)。

市場(chǎng)特價(jià)潮風(fēng)起 海口周邊市縣房?jī)r(jià)再現(xiàn)6字頭

2018年10月，*具危機(jī)意識(shí)的萬(wàn)科打響了三亞房企降價(jià)的第一槍?zhuān)f(wàn)科湖畔度假公園開(kāi)盤(pán)折后價(jià)*低可至26000元/平米，與備案價(jià)相差3000元/平米。一年過(guò)去，房?jī)r(jià)仍在下行，*新推出的特價(jià)房單價(jià)低至24874元/平米。

△萬(wàn)科湖畔度假公園特價(jià)房源

一個(gè)多月前，48億元尋找接盤(pán)者的三亞鳳凰島項(xiàng)目，受環(huán)保督察風(fēng)暴影響，銷(xiāo)售暫停，更深層次的原因在于無(wú)法突破限購(gòu)，導(dǎo)致無(wú)人問(wèn)津，房?jī)r(jià)腰斬。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示，2019年8月三亞鳳凰島房?jī)r(jià)50589元/㎡，較巔峰時(shí)跌去了2/3。

特價(jià)潮在大三亞圈持續(xù)蔓延，香水灣有項(xiàng)目別墅產(chǎn)品以5折促銷(xiāo)，海棠灣的海棠灣·銀海銀海項(xiàng)目，別墅特惠房源*高降價(jià)1380萬(wàn)元，房企降價(jià)不再遮遮掩掩。

△三亞海棠灣別墅直降千萬(wàn)。

低價(jià)搶客策略成為樓市寒冬下的生存法則。海口后花園定安——江畔錦城項(xiàng)目在剛剛過(guò)去的萬(wàn)圣節(jié)打出6999元/平米的超低特價(jià)，讓原來(lái)已經(jīng)9字頭的房?jī)r(jià)回落到2017年以前，同片區(qū)的樓盤(pán)將面臨更加被動(dòng)的局面。西線(xiàn)城市臨高縣的陽(yáng)光城等2個(gè)樓盤(pán)開(kāi)出8字頭特價(jià)，在以萬(wàn)元為主流的價(jià)格體系撕開(kāi)一道低價(jià)口子。

△定安有項(xiàng)目推出6999元低價(jià)房源

一位不具名的業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)網(wǎng)易房產(chǎn)表示，房子也是商品，同樣受供求關(guān)系影響，供過(guò)于求時(shí)就會(huì)采取降價(jià)方式處理。但價(jià)格也是有底線(xiàn)的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)賠本賺吆喝，如果價(jià)格擊穿底線(xiàn)，則意味著資金鏈萬(wàn)分告急，“這已經(jīng)是房企向市場(chǎng)發(fā)出的*后信號(hào)。”

資金鏈告急 有開(kāi)發(fā)商兩個(gè)月發(fā)不出工資

雖然不少房企采取了特價(jià)促銷(xiāo)的方式，但房?jī)r(jià)整體上還處于較高水平，海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9月海南商品房成交均價(jià)15906元/平米。上述人士指出“開(kāi)發(fā)商還在死守，不過(guò)每家房企的資金鏈情況不同，財(cái)務(wù)缺口大、急需回籠資金的房企降價(jià)的力度會(huì)比較大。”

據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年到2021年是房企債券集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億。熬不過(guò)寒冬的408家房企在今年“死”去，且大多為中小房企，集中在三四線(xiàn)城市。限購(gòu)之下，銷(xiāo)售低迷，加上不斷升高的融資成本和債券資金兌付的高壓力，對(duì)房企的資金鏈將是一個(gè)生死局的考驗(yàn)。

網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，海南樂(lè)東已有小房企資金鏈緊繃。樂(lè)東位于三亞以西，因氣候與三亞相似，但房?jī)r(jià)只有三亞的二分之一，甚至是三分之一，極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引了眾多購(gòu)房者紛至沓來(lái)。但全域限購(gòu)一年半后，售樓中心門(mén)庭冷落，不少房企的資金鏈已經(jīng)十分緊張。據(jù)當(dāng)?shù)啬彻韭殕T透露，“海南限購(gòu)以后，公司房子賣(mài)不出去，資金回籠太慢，我們已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了。”同時(shí)，他還表示，公司目前手里還有幾個(gè)億沒(méi)賣(mài)出去，為了沖刺業(yè)績(jī)，公司甚至實(shí)施內(nèi)部員工五折購(gòu)房的方式，但認(rèn)購(gòu)情況并不理想。

不只是小開(kāi)發(fā)商，大開(kāi)發(fā)商的日子也并不好過(guò)。海口某項(xiàng)目的工作人員表示，雖然開(kāi)盤(pán)推出的百余套房源基本售罄，但今年20億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，很有可能完不成。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是一個(gè)帶融資杠桿的游戲，99%的玩家都是融資入局，只有不到1%的是自有資金開(kāi)發(fā)。但海南全域限購(gòu)后，游戲規(guī)則改了，除海口、三亞外，剩余16個(gè)市縣的大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈都緊張，房企一旦還不上銀行貸款，只能降價(jià)銷(xiāo)售或整體打包出讓?zhuān)瑥氐淄顺鍪袌?chǎng)了

來(lái)源:網(wǎng)易新聞

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