島外人購(gòu)房已成為海南全省商品房銷售的主力，部分市縣島外購(gòu)房比例均超過(guò)50%，有的甚至超過(guò)90%——這是日前在海南省五屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議上公布的消息。會(huì)上，一份房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況報(bào)告顯示，海南省城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力相對(duì)較弱，商品房銷售對(duì)象以島外居民為主，除海口本地剛需較為旺盛、島內(nèi)居民購(gòu)房比例超過(guò)50%以外，其他市縣島外購(gòu)房比例均超過(guò)50%，部分市縣甚至超過(guò)90%。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分市縣商品住宅中的90%以上賣給了外地人，這些人多為“候鳥人群”， 也不乏投資者，每年入住時(shí)間都特別短，這樣一來(lái)這些房屋空置率非常高。業(yè)內(nèi)人士指出，這不但會(huì)造成房產(chǎn)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，公共設(shè)施與服務(wù)閑置，還會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，特別是在國(guó)家大力推行房地產(chǎn)去庫(kù)存化的背景下，這種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的警惕，房子賣出去了但是沒(méi)人住，這只是庫(kù)存搬家，不是真正意義上的去庫(kù)存。

大多島外業(yè)主每年僅住1次 空置率現(xiàn)象凸顯

三亞金陵海景花園是一座千人小區(qū)，來(lái)自江西的陳先生是一名小商鋪老板，2009年在小區(qū)附近租了一間鋪面，生意多來(lái)自小區(qū)業(yè)主的光顧。“每到這個(gè)時(shí)候生意*難做。”陳先生皺起了眉頭。由于小區(qū)許多業(yè)主在今年4月后相繼離開三亞，小店頓時(shí)冷清了許多。“三亞旅游業(yè)有淡旺季，房地產(chǎn)業(yè)也有淡旺季。每年4月至9月，三亞樓市便迎來(lái)淡季，這一時(shí)段也是不少小區(qū)商品住房空置的高峰期。”

在該小區(qū)內(nèi)走訪看到，盡管已近11月，可往來(lái)人流車輛并不多，偌大的小區(qū)顯得十分安靜。“現(xiàn)在相對(duì)好多了，進(jìn)入淡季入住率不到20%。”該小區(qū)物業(yè)公司有一位安保人員告訴記者，金陵海景花園有近千套商品住房，業(yè)主多來(lái)自島外，在此購(gòu)房的大多只為休閑度假，而并非居家常住。

作為我國(guó)*南端的熱帶濱海旅游城市，也是國(guó)內(nèi)*熱門的旅游度假目的地之一，每年冬季從全國(guó)各地來(lái)海南休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、過(guò)冬的“候鳥人群”逐年增長(zhǎng)，平均每年約有45萬(wàn)人。

數(shù)據(jù)顯示，僅2016年上半年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資809.55億元，同比增長(zhǎng)10.1%；全省商品房銷售面積759.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.3%；商品房銷售均價(jià)10088元/平方米。

“憑借著良好的自然資源，很多開發(fā)商在拿地的時(shí)候，就把目標(biāo)客戶定位為外地購(gòu)房者，海南住宅高空置率成為一種必然。”一份基于近300個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目入住情況的調(diào)查顯示，海南三亞每年淡季平均空置率為84.75%，即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也達(dá)62.99%。“國(guó)外的研究表明，空置率在10%以上，就說(shuō)明商品房空置率嚴(yán)重，三亞高達(dá)百分之八九十的空置率相當(dāng)驚人。”海南省政協(xié)委員王毅武說(shuō)。

一位來(lái)自山西的住戶告訴記者，每到這個(gè)季節(jié)入住的人極少，大多島外業(yè)主每年僅住1次，難得見到亮燈的住戶，走在小區(qū)內(nèi)都要用手機(jī)照明。

事實(shí)上，在三亞大東海和海坡兩個(gè)海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū)，空置率問(wèn)題則更為嚴(yán)重。調(diào)查顯示，三亞的高檔房屋空置率極高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達(dá)90%以上。

除了三亞，在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問(wèn)題也較為突出，很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”。

外向型和投資性成高空置率的背后“推手”

不言而喻，國(guó)際旅游島推了海南商品房空置率一把。

海南國(guó)際旅游島獲批后，島外客戶蜂擁而至搶購(gòu)海南房產(chǎn)。不說(shuō)海口、文昌、三亞這些熱門市縣，僅10多萬(wàn)人口、國(guó)家級(jí)貧困縣的保亭也在短短的兩年內(nèi)連續(xù)開發(fā)數(shù)個(gè)20多萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，被島外客戶搶購(gòu)一空。

“隨著商品房市場(chǎng)的火熱以及國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)項(xiàng)目的調(diào)控升級(jí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把熱情放在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。”在海南寶亨房地產(chǎn)有限公司一位溫姓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的記憶中，那幾年，海南旅游地產(chǎn)的投資持續(xù)升溫，五指山、樂(lè)東這些過(guò)去無(wú)人問(wèn)津的市縣，幾乎遍布了地產(chǎn)商的身影。有關(guān)資料顯示，包括萬(wàn)科、恒 大、中弘、富力、碧桂華、華僑城等在內(nèi)的前100名房企中，至少有三分之一介入了海南旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商更從中發(fā)現(xiàn)了重要商機(jī)。

“如此大規(guī)模的開發(fā)已超出本地居民住房剛性需求，自然會(huì)導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)。”該負(fù)責(zé)人坦言，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資之風(fēng)盛行，不僅改變著房地產(chǎn)本身作為保障民生的居住功能，加之島外市場(chǎng)為主的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的高房?jī)r(jià)，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。

“當(dāng)初在海南買房投資是想著這么好的自然資源每年一定不愁出租，但沒(méi)想到二手房交易與租金收益并沒(méi)有預(yù)期想的那么好，而且海南遍布的酒店也壓縮了出租市場(chǎng)的空間。”一位省外投資者說(shuō)。目前他與許多海南購(gòu)房投資者不得不面對(duì)這種投資尷尬，但他們寧愿空著也不出租。

做好配套建設(shè)，解決房屋空置

“房屋空置率太高，不但資源嚴(yán)重浪費(fèi)，造成公共設(shè)施與服務(wù)閑置，而且還會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。例如，過(guò)高的空置率會(huì)擠壓本地居民的住房需求，引發(fā)新的社會(huì)公共服務(wù)不公，大量空置房的存在不利于海南國(guó)際旅游島的全面、可持續(xù)發(fā)展。”王毅武認(rèn)為，高空置率說(shuō)明房子剛性需求不強(qiáng)，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，他們都會(huì)把房子攥在手中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)明顯；但房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，這些房源就有可能在同一時(shí)間集中涌向市場(chǎng)，影響海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

盡管建議開征房屋空置稅，用經(jīng)濟(jì)手段逐步消除海南現(xiàn)有的大量空置房是“老調(diào)新彈”， 但采訪中，王毅武仍強(qiáng)調(diào)這是解決高空置率難題的一個(gè)可行方向，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極探索、完善與此相關(guān)的政策法規(guī)。

與此同時(shí)，有不少業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前國(guó)家大力推行房地產(chǎn)去庫(kù)存化的背景下，這種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的警惕，房子賣出去了但是沒(méi)人住，這只是庫(kù)存搬家，不是真正意義上的去庫(kù)存。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，如今政府提倡租售并舉，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫(kù)存方式是良性健康的。但去庫(kù)存確實(shí)把房子賣光了，但大多是投資客，很多房子沒(méi)人去住，那就是惡性去庫(kù)存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到投資客手中，只是讓庫(kù)存搬了一次家。

他表示，地方政府在去庫(kù)存時(shí)應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)做好配套建設(shè)問(wèn)題，采取有效模式和措施，解決由于“候鳥”人群及投資客引發(fā)的房屋空置難題，同時(shí)警惕其對(duì)樓市未來(lái)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因素。