8月12日，央行公布的7月份金融數(shù)據(jù)顯示，7月新增人民幣貸款4636億元，創(chuàng)兩年新低；7月末M2同比增速回落至10.2%，為2015年4月以來(lái)新低，M1和M2增速剪刀差繼續(xù)擴(kuò)大，創(chuàng)下歷史新高。有分析指出，貨幣信貸雙雙低于預(yù)期，銀行貸款投放謹(jǐn)慎是主因，而多家銀行發(fā)力的住房按揭貸款，成了7月份新增貸款的唯一主力。

分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加4575億元，非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加55億元。月末外幣貸款余額7799億美元，同比降16.8%，當(dāng)月外幣貸款減少52億美元。招商固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)指出，新增人民幣貸款4636億元，不及預(yù)期。從貸款類(lèi)別來(lái)看，主要是居民中長(zhǎng)期貸款大幅增加4773億元，反映銀行對(duì)按揭貸款投放繼續(xù)保持相當(dāng)力度。

權(quán)威數(shù)據(jù)告訴你：這兩種房子*危險(xiǎn)！

目前國(guó)家正在全力推動(dòng)樓市去庫(kù)存，所以“商品房待售面積”的數(shù)據(jù)非常重要。我們比較了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的數(shù)據(jù)，從中發(fā)現(xiàn)了一些耐人尋味的現(xiàn)象。

　　下面是2015年6月末的相關(guān)數(shù)據(jù)：

          （圖一）

          （圖二）

            （圖三）

            （圖四）

從上述表格可以看出，全國(guó)商品房待售面積在上述四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是65738萬(wàn)平方米、71853萬(wàn)平方米、71416萬(wàn)平方米、71382萬(wàn)平方米。從去年12月以來(lái)，商品房庫(kù)存量的確有所下降，但跟去年6月相比，仍然出現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)。這告訴我們一個(gè)道理：牛市不能去庫(kù)存，只能增加庫(kù)存，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商見(jiàn)到有利可圖，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積會(huì)大幅增長(zhǎng)。

不信？仍然用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話(huà)，下面是去年6月新開(kāi)工面積：

           （圖五）

           （圖六）

可以看出，今年7月新開(kāi)工面積比去年6月上升了將近四成。所以，隨著樓市開(kāi)始降溫，未來(lái)幾個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量將繼續(xù)反彈，*終全面超過(guò)去年年底的水平。

仍然看表一、表二和表三、表四。我們可以發(fā)現(xiàn)，商品房中，住宅的庫(kù)存量去年12月（表二）見(jiàn)頂之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”，就會(huì)發(fā)現(xiàn)庫(kù)存是直線上升的。也就說(shuō)，這輪房地產(chǎn)政策牛市對(duì)住宅還有點(diǎn)作用，對(duì)“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”完全沒(méi)有作用。

“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁華程度成正比。但即便上海這樣的城市，都開(kāi)始全面限制商業(yè)辦公用房了，至于成都、沈陽(yáng)這種二線城市已經(jīng)全面過(guò)剩，空置率大增。雖然國(guó)家允許改變用途，但這個(gè)辦法也只能對(duì)有人口增量的中心城市有用，對(duì)于連住宅都過(guò)剩的城市，基本上沒(méi)有用。

“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”之所以風(fēng)險(xiǎn)巨大，主要原因有三：

第一，前幾年住宅限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商弄出了大量的商業(yè)辦公用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市需要。地方官員追求城市的外表光鮮，盲目上了很多這類(lèi)項(xiàng)目。商辦用房不同住宅，不是剛需，受經(jīng)濟(jì)周期影響較大。

第二，互聯(lián)網(wǎng)解構(gòu)了商鋪的需求和價(jià)值，大量的“提袋消費(fèi)”（比如服裝鞋帽、小家電等）轉(zhuǎn)到了網(wǎng)上，只余下了生鮮消費(fèi)和體驗(yàn)式消費(fèi)（比如電影院、溜冰場(chǎng)、游戲廳、培訓(xùn)）。

第三，多數(shù)城市允許在住宅樓里注冊(cè)公司和辦公，這讓純寫(xiě)字樓的需求也不斷被分流。

總之，“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”已經(jīng)成為當(dāng)前*危險(xiǎn)的物業(yè)，在北上深，不僅辦公樓跟住宅出現(xiàn)了價(jià)格倒掛，甚至商鋪都開(kāi)始跟高檔住宅價(jià)格倒掛了。